Immobilier : Les ménages gagnent en pouvoir d’achat

J.R.YPublié le 20/05/2019 à 16:25

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Cela n’arrive pas souvent, mais les acquéreurs ont bénéficié à la fois d’une détente des prix des biens immobiliers et du coût de financement en ce début d’année. Après une année 2018 durant laquelle les prix (tous biens confondus) sont restés relativement stables, la tendance est restée inchangée au premier trimestre 2019. Une baisse de 0,7% a été relevée pour l’ensemble des biens par rapport à fin 2018. En dehors de Marrakech et de Kenitra, les prix sont en recul dans toutes les autres grandes villes. Les vendeurs ont consenti une baisse de 1,6% à Casablanca et de 3,3% à Rabat.

Les appartements s’affichent à la baisse (-0,9%) au niveau national, mais, avec des disparités selon les villes. Les vendeurs ont consenti des baisses de l’ordre de 1% à Casablanca, Rabat et Agadir. En revanche, les prix se sont renchéris à Marrakech et à Tanger au premier trimestre. La photo d’ensemble est identique pour les biens résidentiels. Toutefois, les biens professionnels ont marqué une légère hausse de 0,9% entre janvier et mars, dont 3,6% pour les bureaux. La forte demande en bureaux explique en partie la remontée des prix sur cet actif.

Cependant, la détente des prix au premier trimestre ne se retrouve pas au niveau des transactions qui ont chuté de 13%. Les ventes d’appartement ont diminué de 13% par rapport au trimestre précédent. Comparées à la même période en 2018, les transactions sont en hausse.

Amélioration du pouvoir d’achat immobilier

Au cours des derniers mois, le pouvoir d’achat immobilier des ménages s’est amélioré. Les taux appliqués au crédit immobilier se sont établis à 5,16% sur les trois premiers mois de l’année. Ils sont en baisse de 0,26 point par rapport à la fin 2018. Cette tarification intègre les conditions auxquelles sont soumis les prêts destinés à la promotion immobilière. Pour le financement de l’habitat, il est courant d’obtenir des taux aux alentours de 4,50%. Malgré la fiscalisation de l’assurance emprunteur (taxée à 10% depuis le début de l’année), le taux d’intérêt global demeure intéressant pour les bons dossiers. Le surcoût lié à l’assurance emprunteur est inférieur à 500 DH par an pour un dossier classique (financement sur 20 ans). Mais, la charge dépend aussi du mode de prélèvement de la prime d’assurance.

La détente des taux d’intérêt offre aussi une opportunité pour les propriétaires de renégocier les conditions de leur crédit. C’est une pratique qui n’est pas très développée, mais pourrait pour certains dossiers permettre quelques économies. L’âge du crédit et le différentiel de taux sont des éléments importants à prendre en compte avant d’engager une renégociation. Pour les experts, il faut au moins un différentiel de taux de 1 point pour espérer des bénéfices. De plus, le crédit doit être jeune. Il n’y a pas réellement un avantage à renégocier un crédit âgé de dix ans par exemple puisque l’emprunteur paie surtout les intérêts les premières années. Cette période est donc propice pour une éventuelle renégociation, sinon, l’effet est quasi nul après.